日本成熟的租賃市場(chǎng)，對(duì)中國(guó)有哪些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)？|觀瀾財(cái)經(jīng)

裝子 2017-12-28 18:17 分類: 觀瀾財(cái)經(jīng) 收藏

觀瀾視角

目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)無(wú)論從市場(chǎng)規(guī)模還是市場(chǎng)發(fā)展的程度，都還處在相對(duì)早期的階段。在面對(duì)龐大的市場(chǎng)帶來(lái)的機(jī)遇的同時(shí)，也面臨許多亟待解決的問(wèn)題。而我們的鄰國(guó)日本，在住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展中已經(jīng)形成了相對(duì)成熟的經(jīng)驗(yàn)和體系。

日本的租賃規(guī)模大且規(guī)范。在日本用于租賃的住宅占所有房屋的40%，同時(shí)有超過(guò)八成的房屋是委托給專業(yè)公司來(lái)打理的。從上個(gè)世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫之后，日本就開(kāi)始推行不動(dòng)產(chǎn)證券化，J-REITs應(yīng)運(yùn)而生并得到了充分的發(fā)展。日本集中化的住宅模式與中國(guó)較為接近，對(duì)中國(guó)住房租賃的發(fā)展有許多值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

2017年12月15日，2017中國(guó)住房租賃行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇在廈門成功舉辦。在本次論壇上，日本不動(dòng)產(chǎn)研究所亞洲區(qū)研究主管曹云珍博士在主題演講《日本住房租賃市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)及借鑒》中詳細(xì)解析了目前日本住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)中國(guó)的借鑒意義。

成立于1959年的日本不動(dòng)產(chǎn)研究所是一家擁有近60年歷史的企業(yè)，在日本房地產(chǎn)鑒定評(píng)估行業(yè)穩(wěn)居龍頭，其眾多領(lǐng)域的基礎(chǔ)研究在行業(yè)內(nèi)享有盛譽(yù)，研究成果被許多機(jī)構(gòu)引用。

曹云珍博士專注日本住宅市場(chǎng)的調(diào)查研究、日本住宅價(jià)格指數(shù)和租金指數(shù)的分析與發(fā)表。在日本知名學(xué)術(shù)期刊《不動(dòng)產(chǎn)研究》發(fā)表多篇具有影響力的學(xué)術(shù)論文，對(duì)亞洲住宅市場(chǎng)有深入研究和獨(dú)到見(jiàn)解。以下觀瀾小編為大家整理了曹云珍博士的演講精華，供大家學(xué)習(xí)參考~

--以下整理自曹云珍博士的演講實(shí)錄--

日本住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀

1968年，日本的住宅總數(shù)超過(guò)家庭總數(shù)，其中日本租賃住宅的占比一直保持30%到40%左右，而自用住宅的比例達(dá)到61.5%。日本的長(zhǎng)租公寓指的是租賃住宅，就是為了出租而建造的住宅。

在日本也會(huì)有自持住宅的出租，在日本叫商品出租住宅，本身是商品房，業(yè)主購(gòu)買以后出租出去。但這是比較少的情況，相對(duì)來(lái)說(shuō)為了出租而建造的公寓還是占大多數(shù)的。

日本的租賃住宅分成以下幾個(gè)類型：公營(yíng)租賃住宅、都市再生機(jī)構(gòu)的租賃住宅、民營(yíng)租賃住宅（非木質(zhì)）、民營(yíng)租賃住宅（木質(zhì)）和工資租賃住宅。

都市再生機(jī)構(gòu)是具有國(guó)家性質(zhì)的一個(gè)機(jī)構(gòu)，2014年完全從國(guó)家脫離出來(lái)了，變成一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)。而工資租賃住宅是專門針對(duì)公務(wù)員等的租賃住宅，租金會(huì)比較低廉。

日本住房租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)

第一，租賃住宅集中于大都市圈。東京圈和大阪圈占整個(gè)日本租賃市場(chǎng)的50%以上。中國(guó)的長(zhǎng)租公寓我們沒(méi)有詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是主要還是集中在北京、上海、深圳這樣的大城市。在日本也是同樣的，集中在東京圈和大阪圈這樣的大都市圈。

第二，租金水準(zhǔn)是比較穩(wěn)定的。日本的房租是和消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是相關(guān)的，整個(gè)日本的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)從1978到2013年都是比較平穩(wěn)的。特別是與房?jī)r(jià)的變動(dòng)相比，日本的租金價(jià)格是比較穩(wěn)定的。

第三，小面積占比較高。現(xiàn)在日本總的人口數(shù)在減少，家庭數(shù)卻在增多，說(shuō)明單身家庭在增多。單身的年輕人、單身的老年人的數(shù)量都在增多，這是一個(gè)大的趨勢(shì)。在中國(guó)，未來(lái)也有可能進(jìn)入到這個(gè)狀態(tài)。

對(duì)于這樣單身家庭的住宅只需要小平方，不需要很大的面積。因?yàn)槊娣e越大住宅租金的負(fù)擔(dān)越高，因此一定要考慮租戶可能負(fù)擔(dān)的租金水準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)。

第四，回報(bào)率較高。前幾位嘉賓分享的時(shí)候都表示這個(gè)行業(yè)回報(bào)率比較低，而且不穩(wěn)定。在日本不是這樣，銀座的高級(jí)店鋪回報(bào)率是3.6%，目黑區(qū)是高級(jí)住宅區(qū)，單身型住宅的回報(bào)率是4.5%，家庭型住宅是4.6%，相對(duì)來(lái)說(shuō)一般住宅的回報(bào)率高一些。

第五，85%的租賃住宅由個(gè)人持有。其中大約65.2%是全部委托給像自如這樣的物業(yè)托管企業(yè)來(lái)管理，大約25.5%是部分委托管理，而大約9.3%是完全由業(yè)主自己管理。

民營(yíng)租賃住宅的管理經(jīng)驗(yàn)

日本的租賃管理主要有以下三種方式：

一、專門招租：只負(fù)責(zé)募集租戶，特點(diǎn)是需要業(yè)主自己收取租金，計(jì)算退租時(shí)需繳納的費(fèi)用，處理投訴和安排修理等。

二、綜合管理：辦理入住、退租、更新合同時(shí)的手續(xù)，催繳租金。特點(diǎn)是業(yè)主自己要承擔(dān)租金滯納、空房的風(fēng)險(xiǎn)。

三、包租：包租機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，特點(diǎn)是業(yè)主無(wú)需擔(dān)心租金滯納和空房。

日本住房租賃市場(chǎng)對(duì)中國(guó)的借鑒

一、法律上的保障

在日本，即便是有正當(dāng)理由也要提前半年向租戶提出退房請(qǐng)求，且不可在租賃中途調(diào)整租金，一般是在兩年期滿后才可以調(diào)整租金。有這樣的法律上的保障不但可以減少糾紛，而且也讓租戶能夠更加安心地租房。

二、服務(wù)的規(guī)范化

為了能夠讓租賃住宅服務(wù)更加完善和規(guī)范化，有必要出臺(tái)一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的范本。比如，日本交通省會(huì)根據(jù)租賃住宅市場(chǎng)上比較頻繁發(fā)生的糾紛案例進(jìn)行調(diào)查研究后，出臺(tái)比較有針對(duì)性和實(shí)用性較強(qiáng)的范本，也可以說(shuō)是一種指引，規(guī)范服務(wù)水準(zhǔn)，避免糾紛案件的再發(fā)等。

三、導(dǎo)入租賃住宅的REITs

REITs不但是一種融資的手段，而且對(duì)促進(jìn)租賃住宅的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)與質(zhì)量的提高也將起到很大的作用。因?yàn)槿丝谧兓容^好預(yù)測(cè)，同時(shí)修改建等的成本也比辦公樓等商業(yè)物業(yè)要低，再加上剛才說(shuō)明的回報(bào)率也相對(duì)比較高，所以在日本REITs的租賃住宅是一個(gè)非常好的投資商品。

日本導(dǎo)入REITs后，大的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃住宅市場(chǎng)，提高了整個(gè)市場(chǎng)的服務(wù)質(zhì)量。還有為了保證出租率等在設(shè)計(jì)層面上也要下功夫，因此租賃住宅的質(zhì)量也有較大的提高。